《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》政策解读

一、政策背景

《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出“加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。”《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）提出“利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。”

根据我市存量商业办公项目库存压力较大、改作酒店功能临时使用意愿较强等特点，结合当前市场需求，亟须探索支持既有商业、办公建筑变更为酒店功能临时使用的实施路径，并进一步规范相关工作，以盘活存量商业办公物业，激发城市发展活力。

近年来，厦门、广州等地已出台相应政策文件，支持既有商业办公建筑功能临时变更或建筑业态调整，为我市探索制定相关政策提供了思路。2024年4月，横琴粤澳深度合作区印发了《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》和《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，为合作区存量空闲建筑临时改作酒店提供了政策依据。2025年5月，市自然资源局联合多部门印发《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，提出“在符合建筑安全、环境、消防、功能协调、不影响相邻关系等前提下，探索允许既有商业办公建筑之间用途相互转换或转换为文化、教育、体育、医疗、养老、幼托、酒店等用途”，为相关政策制定奠定了基础。

二、制定依据

（一）上位法律法规及政策依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国城乡规划法》

3.《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》

4.《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）

（二）地方性法规及政策依据

1.《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》

2.《珠海市城市规划技术标准与准则（2021版）》

3.《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》（珠建〔2025〕83号）

4.《珠海市既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定（试行）》（珠建〔2025〕212号）

5.《珠海市人民政府关于公布珠海市国有建设用地使用权基准地价的通知》（珠府函〔2025〕124号）

三、目标任务

为深入贯彻落实中央城市工作会议精神，助力城市高质量发展，以“小切口”政策改革创新为试点，回应当前市场对存量商业办公建筑功能转换发展酒店的现实诉求，重点聚焦已建成并办理不动产登记的存量商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用，按照“明确实施路径、规范办理程序、强化监管措施”的政策闭环设计逻辑，以“酒店”功能转换为试点稳步推动存量商业、办公建筑盘活利用，进一步激发市场活力。

四、主要内容

《办法》共十七条（其中具体措施十五条），主要内容包括：

（一）明确适用范围和概念界定。一是明确适用范围和“酒店”功能界定。提出《办法》适用于本市行政区域范围内（不含横琴粤澳深度合作区）既有商业、办公建筑功能临时变更为酒店功能使用的管理工作，并界定了酒店功能是指以住宿功能为主的酒店、宾馆、旅馆等旅馆业经营业态。二是明确“既有商业、办公建筑”的概念界定。将《办法》所称的“既有商业、办公建筑”明确为国有建设用地上已建成且完成不动产权登记的商业、办公功能建筑，并依据《珠海市城市规划技术标准与准则（2021版）》、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（2023年11月版）等文件进行概念界定，限定了既有商业、办公建筑的范畴。三是明确既有商业办公建筑功能临时变更的前提条件。即需保持原土地用途、规划条件和土地使用年限不变，并满足结构安全、消防安全、环境保护等条件。

（二）规定变更条件和不予变更情形。一是明确临时变更应同时满足六方面限定条件。包括申请人与不动产登记权利人一致、已办理不动产权登记、已征得利害关系人同意、符合建筑结构和消防安全、剩余土地使用年限不少于5年等，并限定为按宗地、子地块或者幢、层等相对独立空间为基本单元申请，且申请单元为同一不动产登记单元，确保产权单一且无争议。二是明确不予批准临时变更的七种情形。包括应依法收回国有建设用地使用权、因失信导致的资格限制、纳入政府土地储备计划或房屋征收计划、纳入统筹做地试点范围或城市更新范围、违法建设未处置、建筑物被查封等。

（三）规范变更程序及合同要求。一是明确变更申请程序。建筑功能临时变更由申请人向区城市更新部门申请，报区人民政府（含经济功能区管理机构）同意，具体办理程序包括区酒店行业主管等部门意见征询、区人民政府出具书面同意、签订变更合同等。二是明确利害关系人意见征询的办理要求。涉及业主共同决定事项的，按照《中华人民共和国民法典》相关规定进行表决；申请人申请临时变更前应公开征求意见，可采取公告公示的方式，公示时间不得少于十日，并采用合法的形式予以记录。三是提出变更合同要求。变更合同需包含建筑功能临时变更期限（不超过5年）、临时变更期限内限制分割登记、分割抵押、分割转让等内容，并由不动产登记管理部门在登记系统中予以备注限定。四是明确变更后续程序相关要求。《办法》规定建筑功能临时变更项目不改变原规划条件、土地使用年限，不办理变更登记，亦无须补缴地价款。满足不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，不修改外立面风格，不影响建筑结构安全的前提下，免于申领建设工程规划许可证。《办法》还针对深化设计及内部改造阶段、项目投入使用前提出完善建设、消防等相关审批手续的要求。同时，明确对于确需增加消防楼梯等辅助性公用附属设施的，原则上应利用原有内部空间解决，并按规定办理相关审批手续。五是明确变更续期和变更终止相关要求。临时变更期限届满申请人仍需继续临时变更使用的，经区人民政府组织评估符合市场发展需求的，允许变更续期但不超过5年。同时，明确变更届满或变更终止不再按临时变更功能使用的，应将项目恢复至原规划条件。

（四）明确后续监管及各部门职责分工。一是强化后续监管措施。监管内容方面，对于变更期限届满未续期或提前终止变更的项目，申请人未按规定恢复原规划条件的，要求不得分割登记、分割抵押、分割转让；监管程序方面，建筑功能临时变更期满3个月前，由区城市更新主管部门函告提醒申请人选择期满后的处理方式。对期满时既未申请变更续期，又未按规定恢复原规划条件的项目，由区城市更新主管部门依法督促申请人按规定恢复原规划条件，拒不恢复的则依约处理，并由城市管理综合执法部门依法查处。二是明确管理职责分工。明确区人民政府以及自然资源、住房城乡建设、商务、文化广电旅游体育、城市管理综合执法等行业主管部门的职责分工，依职责加强对变更项目的全链条监管。明确各区（管委会）应定期对本辖区内变更项目及行业市场情况进行评估，强化对变更项目的动态监管，保障相关工作规范有序实施。

五、有利举措

一是明晰政策路径，破解供需错配激发活力。针对我市存量商业办公项目库存压力较大、改作酒店功能临时使用意愿较强等特点，通过明确既有商业、办公建筑临时变更为酒店使用的政策路径，缓解“空间闲置”与“需求悬空”的结构性矛盾，激发市场活力。二是规范全过程管理，稳定预期实现精准适配。通过统一申请条件、办理程序和合同要求，明确临时变更期限，健全利害关系人权益保障和退出机制，既实现变更项目全过程规范可控，又为市场主体提供清晰稳定的政策预期，从而使得政策精准性和市场可操作性形成有机统一。三是构建监管闭环，有序引导资源盘活利用。在保持原土地用途、规划条件和土地使用年限不变的前提下，通过签订临时变更合同、限制产权分割等方式进行监管和约束，同时规定变更期限届满或提请终止不再按酒店功能使用的需按规定恢复原规划条件，对于申请人拒不恢复则依约依法处理，从而引导市场资源合理流动，实现空间资源有序盘活利用。

六、新旧政策差异

本《办法》属于新出台政策。

七、其他需要说明的事项

本《办法》由珠海市自然资源局负责解释，自印发之日起施行，有效期三年。