《珠海市物业管理招标投标管理办法》政策解读

近日，珠海市住房和城乡建设局印发了《珠海市物业管理招标投标管理办法》（以下简称《办法》），为使各相关单位、社会公众对我局的文件解读有更全面的理解，现就我局出台的《办法》有关内容解读如下：

一、出台背景及依据

（一）出台背景

随着《中华人民共和国民法典》施行、《物业管理条例》和《珠海经济特区物业管理条例》修订，以及《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）废止，《珠海市物业管理招标投标管理办法》2024年4月1日失效，且随着广大业主自治意识的觉醒，参与管理意识的增强，我市物业管理招投标的情况发生较大变化，原《珠海市物业管理招标投标管理办法》部分内容也已滞后于实际情况，亟需加以修改。

（二）出台依据

1.《中华人民共和国招标投标法》；

2.《中华人民共和国招标投标法实施条例》；

3.《物业管理条例》；

4.《珠海经济特区物业管理条例》；

5.住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

二、征求意见及采纳情况

2024年4月-2024年9月，我局通过多种方式征求意见和建议，共收到有关业主、企业、协会及相关部门的意见建议54条，经沟通，其中采纳19条，不采纳34条，部分采纳1条。

三、目标任务

为规范物业管理的招标投标活动，保护相关当事人的合法权益，促进珠海市物业服务市场健康、有序发展，我局在充分调研论证的基础上，借鉴先进地市的工作经验，依据有关招标投标活动的法律、法规及规范性文件的规定，制定了《珠海市物业管理招标投标管理办法》。

四、主要内容

《办法》分为总则、招标、投标、开标、评标和中标、投诉与处理、附则六个章节，共六十二个条款，对物业服务项目招标投标活动的整个流程做出了详细的规定。重点内容如下：

（一）关于基本原则和管理体制

《办法》确定了物业服务项目招投标活动应当以公开、公平、公正和诚实信用为基本原则；规定住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业；提倡住宅以外的其他物业服务项目的招标人通过招标方式选聘物业服务企业；明确市物业管理行政主管部门建立物业管理招标投标平台、指导和监督全市物业服务项目的招标投标活动的职责，各区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）和镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）依职能负责辖区范围内物业服务项目招标投标活动指导和监督的三级监管机制。

（二）关于招标主体

《办法》进一步完善物业服务项目的招标主体。明确了建设单位以及业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构均可以提出、组织招标。

（三）关于招标的方式和特殊情形

《办法》明确招标可以采用公开招标和邀请招标的方式。通过招标的方式选聘物业服务企业的，投标人数少于三人时应当重新招标，建筑物总面积超过三万平方米的物业管理区域，建设单位应该公开招标。同时对招标时出现的特殊情形做出规定，存在下列情形的，可以向区物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务企业：建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域，经过两次邀请招标，投标人均少于三个的；或者依法应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业服务项目，委托招标代理机构公开招标，且经过两次公开招标，投标人均少于三个的。

（四）关于招标的流程和监管

在实践中，建设单位作为招标人进行招标已有完备的流程和监管制度，但是业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人时，由于缺乏相关指引以及监管，容易引起物业服务行业矛盾和物业管理纠纷。因此，《办法》针对业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人选聘物业服务企业的，规定招标人应当将招标文件交区物业主管部门备案后交业主大会审议通过，在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，再次向区物业主管部门提供相关材料，办理招标备案；对采取协议方式选聘物业服务企业的，应当由业主大会做出不通过招标方式选聘物业服务企业后，向全体业主公示，并书面告知区物业主管部门和镇街。在引导业主依法行使权利的同时发挥主管部门的监管职能。

（五）关于招标代理

《办法》鼓励招标人委托招标代理机构实施招标活动。明确经招标人和招标代理机构约定，招标代理服务费可以由中标人承担，招标人或者招标代理机构应当在招标文件中注明。进一步为业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构作为招标人选聘物业服务企业提供便利和法律支持。

（六）关于最高限价

《办法》中规定建设单位作为招标人的，可以设置最高投标限价，并在招标文件中明确最高投标限价或者最高投标限价的计算方法；建设单位不得规定最低投标限价。有效防止物业服务企业集体提高投标报价、保障业主利益，引导物业服务企业良性竞争，维护物业服务市场环境。

（七）关于招标文件和投标文件的编制

《办法》根据上位法的规定，结合物业服务行业的实际情况，对招标文件和投标文件的编制进行规范。要求招标文件应当包括：招标人基本情况、物业服务项目基本情况、物业服务内容及标准、对投标人及投标文件的要求、招标活动方案、评标标准、评标方法、定标方法、前期物业服务合同或者物业服务合同的签订说明；投标文件应当包含：投标函、技术部分、经济部分、商务部分。

（八）关于评标委员会

《办法》明确评标委员会的成员组成，规定评标委员会成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的评标专家不得少于评标委员会成员总人数的三分之二。同时设立了保密和回避原则，对评标委员会的工作纪律进行规范，保证了评标的专业性和合法性。

（九）关于评标、定标、中标

评标、定标、中标中标是整个招标投标活动的关键一环。《办法》对评标的流程以及技术部分、经济部分、商务部分的评议标准进行了规范；并规定评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，由评标委员会全体成员签字确认，保证评标的公平、公正。《办法》还明确了建设单位、业主、业主大会等不同招标主体的定标方法，特别是鼓励业主大会采用票决定标法来确定中标人。《办法》还对评标报告公示、中标结果公示、中标结果备案以及签订合同等这一整套活动流程进行了详细的规定，列明了无效招标情形、无效中标情形。加强了《办法》的指引性，使物业服务项目的招标投标活动有法可依。

（十）关于投诉与处理

《办法》中明确区物业主管部门处理关于物业服务项目招标投标活动中出现纠纷的职责，规定投诉人提出异议和区物业主管部门受理、答复的时效。切实维护物业服务项目招标投标活动中当事人的合法权利，落实主管部门的监管职能。

五、涉及范围

珠海市范围内物业服务项目的招标投标活动，适用本办法。

六、关键词诠释

招标人：本办法所称招标人是指依法对物业服务项目提出招标、组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。

投标人：本办法所称投标人是指符合招标人确定的投标条件参加投标竞争的物业服务人。

七、有利举措

《办法》明确了建设单位、业主、业主大会等不同招标主体的定标方法，特别是鼓励业主大会采用票决定标法来确定物业服务人。制度设计上既尊重业主自治权又兼顾公平和效率。

八、新旧政策差异及特色亮点

（一）《办法》进一步区分和细化市、区物业主管部门及镇街在物业管理招标投标中的职责。

（二）《办法》中规定了业主大会作为招标人应当采用票决定标法、委托择优定标法或者业主大会确定的其他方法确定中标人，由业主大会会议表决确定并在招标文件中载明。相较于原《办法》增加了“票决定标法”，为业主积极参与定标及共同管理物业服务项目提供了指引和参考。

（三）《办法》中明确了招标文件不得将物业服务人“提供整改资金”和“带资进场”作为评标标准和定标依据，减少扰乱物业管理市场行为，促进物业服务市场的公平竞争。

九、解读单位

解读单位：珠海市住房和城乡建设局

联系电话：0756-2126350