政策解读：《珠海市斗门区集体经营性建设用地入市土地增值收益调节管理办法》

近日，珠海市斗门区人民政府印发了《珠海市斗门区集体经营性建设用地入市土地增值收益调节管理办法》（以下简称《办法》），为方便各镇街贯彻落实集体经营性建设用地入市土地增值收益调节工作，也为社会公众对政策文件有更全面的理解，现就《办法》有关内容解读如下：

一、出台背景及依据

（一）出台背景

2022年9月，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》，在全国范围内根据村集体入市意愿、存量集体建设用地规模、产业发展需求、用地主体接受程度等综合确定试点县（市、区），审慎稳妥推进深化农村集体经营性建设用地入市改革，珠海市斗门区作为试点之一，自2023年起开始新一轮入市探索。2023年3月1日，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训，提出农村集体经营性建设用地入市制度在法律层面上已初步确立，但实施的路径还不够清晰，全面推开的时机还不够成熟，还需要在试点中对操作层面的重点问题开展深化研究，珠海市探索集体建设用地流转较早，于2014年出台了《珠海市人民政府关于印发珠海市集体建设用地使用权流转实施办法》（珠府〔2014〕94号）。同年，斗门区出台了《斗门区集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》，并开展相关流转业务，且取得了一定的实践经验，但仍存在市场接受度不高、调节金征收依据不足、土地增值收益分配不合理等问题，有必要在深刻认识国家深化入市试点战略部署意义和有关要求的基础上，结合本地实际，制定农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配政策。

（二）出台依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号）；

3、《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》（厅字〔2022〕34号）；

4、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）；

5、《自然资源部办公厅 国家市场监督管理总局办公厅关于印发〈集体经营性建设用地使用权出让合同〉〈集体经营性建设用地使用权出让监管协议〉示范文本（试点试行）的通知》（自然资办发〔2023〕9号）；

6、《农业农村部关于印发〈农村集体经济组织示范章程（试行）〉的通知》（农政改发〔2020〕5号）；

7、《自然资源部办公厅关于深入推进农村集体经营性建设用地入市试点工作有关问题的通知》（自然资办函〔2023〕2057号）；

8、《财政部 国土资源部关于印发〈农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法〉的通知》（财税〔2016〕41号）；

9、《财政部 自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）；

10、《广东省土地管理改革协调领导小组办公室关于印发〈广东省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案〉的通知》（粤自然资发〔2023〕4号）。

二、出台意见及采纳情况

2024年1月至2024年10月对《办法》征求意见期间，共收到有关单位及个人反馈修改意见34条，经沟通，其中采纳6条，不采纳28条。

三、目标任务

为统筹推进深化集体经营性建设用地入市试点，规范珠海市斗门区集体经营性建设用地入市土地增值收益征收管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益。

四、主要内容

《办法》共5章25条，包括总则、调节金征收使用、集体收益管理使用、法律责任、附则等章节。主要内容如下：

第一章总则共计6条，主要阐明了制定目的和意义、适用范围、调节原则、集体经营性建设用地概念、一次分配和二次分配等。

第二章调节金征收使用共计10条，规定了征收主体与客体、专户代缴、出让计征基数、转让计征基数、征收比例、调节金缴纳流程、办理不动产权证书、入库类型、调节金使用原则和工作经费等。

第三章集体收益管理使用共计5条，明确了成立管理专户、留存金比例、留存金使用、剩余收益分配和监督检查等。

第四章法律责任共计2条，明确了违反本办法规定的行为罚则和个人罚则。

第五章附则共计2条，明确了历史流转征收、办法的解释权及有效期。

五、涉及范围

珠海市斗门区行政区域内农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式取得再转让收益时，依照本办法进行土地增值收益调节。

六、执行标准

珠海市斗门区集体经营性建设用地入市土地增值收益调节按照《办法》及现行有效的法律法规和政策文件规定以及技术标准要求执行。

七、关键词诠释

集体经营性建设用地：是指国土空间规划确定为工业、商业、保障性租赁性住房、公共管理与公共服务等经营性用途，且已依法办理土地所有权、使用权登记的存量集体经营性建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

一次分配：是指通过收取土地增值收益调节金的形式，调节国家与集体之间的土地增值收益分配。

土地增值收益调节金：是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的集体经营性建设用地入市制度的目标，在集体经营性建设用地入市及再转让环节，由国家对土地增值收益收取的资金。

二次分配：是指通过设定集体经济组织土地增值收益留存金的形式，调节集体与个人之间土地增值收益分配。

土地增值收益留存金：是指集体经济组织将土地增值收益的一部分留存集体不进行直接分配，由集体统筹使用，为集体发展生产、壮大集体经济等提供资金保障。

八、有力举措

《办法》统筹调节集体经营性建设用地用于工业、商业和保障性租赁住房等不同用途的土地增值收益，以政府与集体之间的收益分配为核心，按照合理划分一次分配和二次分配、兼顾当前收益和长远发展的原则，努力达到集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡，并为进一步深入推进农村土地整理、建立存量集体建设用地盘活机制提供保障。

《办法》明确调节金依据土地用途、交易方式实行差别化设定基准征收比例。以出让方式入市的集体商业用地基准征收比例为15%，保障性租赁住房用地基准征收比例为10%，集体工业用地及其他等经营性农村集体建设用地基准征收比例为5%。以出租、先租后让等方式入市的集体商服用地基准征收比例为10%，保障性租赁住房用地基准征收比例为5%，集体工业用地及其他等经营性农村集体建设用地基准征收比例为3%。

《办法》细化调节金缴纳流程，区自然资源分局根据合同和交易信息，核定调节金应缴金额，开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。各镇政府根据缴款通知书要求，从专户中划拨调节金，由财政局收取调节金后并开具缴纳凭证。完成调节金征收后的剩余入市价款作为集体经营性建设用地使用权出让人的入市收益。

九、新旧政策差异

本《办法》属于新出台政策。

十、特色亮点

为实现集体经营性建设用地入市土地增值收益“取之于民、用之于民”的目标，充分释放集体经营性建设用地入市推动农村产业发展，助力乡村振兴的政策红利，《办法》从土地增值收益分配顶层设计，践行“123”土地增值收益分配理念，以入市收益为农村发展注入源头活水。

“1”即围绕“一个目标”，集体经营性建设用地入市土地增值收益要用来支持农村发展，提高村集体及农民的收入，补齐公共管理和公用基础设施短板，促进城乡融合发展和乡村振兴。

“2”即实行“二次分配”，以政府与集体之间、集体与村民之间的收益分配为核心，合理划分一次分配（通过收取土地增值收益调节金的形式，调节国家与集体之间的土地增值收益分配）和二次分配（通过设定集体经济组织土地增值收益留存金的形式，调节集体与个人之间土地增值收益分配），兼顾当前收益和长远发展，并为进一步推进农村土地整理、盘活存量建设用地夯实基础。

“3”即发挥“三方合力”，明确政府、村集体、村民三方分配所得土地增值收益的用途，其中政府所得调节金主要用于农村基础设施建设支出、农村土地开发支出等，侧重于乡村发展基础保障；村集体所得留存金专项用于本集体公共配套、发展产业等，侧重于集体经济长远发展，村民所得资金，主要用来提高村民的家庭可支配收入，侧重于促进村民增收、生活富裕。

十一、解读单位和解读人

解读单位：珠海市自然资源局斗门分局

解读人：马一娇

联系电话：0431-5510612