《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》政策解读

一、制定背景

为完善我市土地项目在取得后改变土地取得方式、土地性质、用地位置以及土地合宗等可能造成的土地出让年限调整问题，结合本市实际，印发《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》（以下简称《意见》）。

二、制定的依据

（一）《珠海经济特区土地管理条例》；

（二）《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）》；

（三）《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》（粤府令第304号）；

（四）珠海市国有建设用地使用权出让年限管理规定（修订）；

（五）《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2024〕48号）；

（六）《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府〔2010〕44号）。

三、任务目标

细化补充和规范整合我市原有的土地出让年限重新起算政策，保障土地出让年限调整工作规范运行，确保我市土地使用管理工作的顺利开展。

四、主要内容

本《意见》共六条，归纳了各类调整土地出让年限的情形、明确相应的处理方式，主要内容如下：

（一）划拨土地使用权经批准转让或改为出让的处理情形。分为单套住宅所涉划拨土地使用权和其他的划拨土地使用权。

（二）经批准置换调整用地的处理方式。

（三）整合用地的处理。整合用地按是否补缴地价对统一土地出让年限起算时间作出区分处理。

（四）政府管理控制影响的处理。明确可调整土地出让年限的政府管理控制影响具体情形为政府延迟交地和强制性调整规划影响。

（五）适用的例外情形，即城市更新项目（含烂尾楼）按其有关规定执行。

（六）附则，包括解释单位、生效日期等。

五、有利举措

《意见》进行了分类管理解决实务矛盾，针对不同情形下的土地出让年限调整设置差异化路径，避免“一刀切”导致的执行障碍：对划拨转让（含转出让）的进一步细分适用情形，兼顾历史情况与市场公平性；对宗地整合的提供“补缴地价统一起算时间”或“按最早起算时间/加权平均值”两种路径，适应用地单位不同的成本承受能力，给予用地单位自主选择权；政府原因导致出让年限受影响的，允许通过补充协议实现相应的土地出让年限起算时间调整，维护用地单位合法权益，体现公平原则，减少行政纠纷；量化标准保障操作精度，加权平均计算公式明确以用地面积或建筑面积为权重，结合功能类型分摊出让年限（如商业40年、住宅70年），并附详细案例说明，消除自由裁量空间。

六、新旧政策差异对比

本《意见》对比《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》（珠自然资字〔2021〕506号）主要修改了划拨土地使用权经批准转让或改为出让的土地使用权出让年限调整处理情形，分为单套住宅所涉划拨土地使用权和其他的划拨土地使用权，与《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2024〕48号）第九条规定进行了衔接：划拨土地使用权经批准转让或改为出让的除单套住宅采用剩余年限外，其他均按出让土地相应土地用途法定最高出让年限确定土地使用年限。其余条款仅优化表述，未作原则性修改。