《珠海市不动产登记中心关于进一步深化不动产登记服务改革 推动高质量发展的通知》的政策解读

一、政策背景

不动产登记是服务经济社会发展、保障人民群众财产权利的重要制度，是营商环境的重要内容。为贯彻落实国家、省、市优化营商环境重要决策部署，进一步优化我市登记财产营商环境，近年来，珠海市不动产登记中心对接国际一流营商规则，聚焦市场主体获得感，深化不动产登记便利化改革，优化登记财产领域营商环境，强化“百千万工程”要素保障。首创“一证一码”“以图查房”分别获国务院和国务院办公厅复制推广，不动产登记“1+N”智慧化服务标准化试点获国家标准化管理委员会批准立项，“跨境抵押不出关办理”“不动产登记+金融服务‘五合一’”“港澳居民身份在证件关联备案”破产企业不动产“一网通查、一网通控、多轮查封一裁通”等7项创新成果获省级肯定推广。

2022年3月，珠海市不动产登记中心推出了《优化不动产登记服务贯彻落实“产业第一”十条措施》；2023年3月，发布《关于进一步优化不动产登记便民利企服务的通知》，形成覆盖一手房、二手房、抵押、信息查询等业务的政策“合集”；2024年4月，发布《关于持续优化不动产登记营商环境助力高质量发展若干措施的通知》，俗称优化营商环境“二十七条”，持续推动“登记效能再提升、为民服务再升级”。近日，对标世行新一轮营商环境评估工作要求，聚焦企业、群众需求，找差距、补短板，珠海市不动产登记中心印发《珠海市不动产登记中心关于进一步深化不动产登记服务改革 推动高质量发展的通知》，推出新一批服务改革创新成果。

二、预期目标

对照世行新一轮营商环境成熟度评估标准，对标国内先进城市服务水平，以企业、群众满意度、获得感为工作落脚点，进一步优化涉企服务网，持续延伸不动产登记“不动产+”服务，深化不动产登记“跨域通办”，提升不动产登记“互联网+”能力，推动不动产登记从传统申办模式向““免填写”无纸化”“零跑动”“不见面”“智能化”服务模式迈进，优化不动产登记“一件事一次办”，大幅提升登记财产便利度，优化我市登记财产营商环境，助推珠海高质量发展。

三、主要内容及亮点

《通知》所涉及的二十项举措主要涵盖服务湾区“跨域办”、数智底座全面升级、优化涉企不动产登记服务、满足更多场景服务需求四大核心模块，合力形成广覆盖、多场景的服务创新体系，具体内容如下：

亮点一：服务湾区“跨域办”，打破不动产登记空间限制

深化不动产登记“跨域通办”。自2020年起，陆续与粤港澳大湾区9市不动产登记机构签订“跨城通办”协议，同步推进与香港、澳门地区的不动产登记“跨境通办”服务。截至目前，已与11家澳门银行、4家香港银行签约。2024年9月，珠海市不动产登记中心与肇庆市自然资源局签订不动产登记“跨城通办”框架合作协议，标志着珠海不动产登记“跨域（城）通办”全面覆盖到粤港澳大湾区“9+2”城市，在省内率先实现不动产登记在粤港澳大湾区的“湾区通办”。在此基础上，珠海不动产持续发力，推动更多高频不动产登记业务实现“跨境通办、不出关办理”，优化港澳居民身份证件关联备案服务，强化对“澳门新街坊”项目的“网签暨交房即发证”服务，便利港澳企业、居民在珠海置业发展。以珠海为引领，通过与省内地市登记部门和香港、澳门金融机构签约建立不动产登记联动机制，实现粤港澳大湾区“9+2”城市的“湾区通办”，推动与中山、江门、阳江的“珠西四地互通互办”。截至目前，珠海已经构建以全程网办为主、异地帮办代办为辅，更多城市参与的不动产登记“跨省通办”服务体系，珠海市不动产登记“跨省通办”朋友圈已扩展至全国28省（自治区、直辖市）51城及香港、澳门，走在全省乃至全国前列。

亮点二：数智底座全面升级，筑牢智慧登记新基座

一是推出“珠小登AI智能办”。采用“本地大脑+大模型”的技术架构，通过人工智能、大数据等前沿技术构建了包含感知、网络、平台和应用四层架构的“珠小登AI智能办”服务系统。其中，“智能导办”可根据群众的语音信息，自动判断可能需要的服务，可直接为其提供查询类业务办理结果，或推送业务办事指南、申办链接等导航服务，群众可点击链接直接进行业务申办；“智能客服”可根据群众的语音信息，自动呈现想要了解的问题，并根据群众选择的问题，自动查询出相关问题的办理步骤与详情。目前可提供一手房、二手房、抵押、租赁备案、居住权、查询、领证等十多类超300个常见问题的智能问答服务。“职能审核”，抵押权注销登记、按揭类抵押权首次登记、预购商品房转现房登记、预抵押转现房抵押登记“等多个高频业务实现“无纸化、零跑动、不见面、智能审核、智能秒办”。

二是深化“六免六办”服务。“六免”即：能够提供电子证照的免于提交实体证照、能够通过数据共享校验的免填写、可用电子印章的免用实物印章、可用电子签名的免用手写签名、可通过智能化办理的免于人工审核、可通过线上办理的免跑实体窗口。“六办”即：线上办、规范办、马上办、智能办、安全办、廉洁办。后续将在已实现的登记业务全程网办的基础上，继续加强信息共享，深化数据赋能，进一步拓展线下高频登记业务“六免六办”，通过服务模式创新与流程再造，为打造智慧城市提供支撑，全面优化营商环境，推动线上线下不动产登记业务向无纸化、智能化迈进。

三是推动高频业务全程网办。在普及推广一手房转移登记、二手房转移登记、换证与遗失补发登记、抵押权首次登记等业务全程网办的基础上，推出预告登记（设立）、预告登记（注销）、产权注销登记业务的全程网办，同步优化升级安全技术手段，着力降低群众和企业的办事时间成本，实现“零跑腿”“指尖办”，以数字化转型深化“放管服”改革，打造泛在可及、智慧便捷的不动产登记服务体系，推动全程网办从“能办”向“好办、易办”转变。

四是拓展权利人在线委托服务。在已实现不动产权利人可通过线上授权的方式授权被委托人查询、下载名下不动产登记信息的基础业务上，在线委托服务范围拓展至转移登记、变更登记等高频不动产登记业务，同时支持转移登记的转让方和受让方分别办理线上委托。通过人脸核验、视频双录等信息技术手段的应用，确认委托人身份及委托意思表示的真实性，进一步提升权利人委托办理不动产登记业务的便利度。

五是推行登记查询结果电子化应用。产权人或利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的，可选择两种方式进行：一是将不动产登记查询结果整合生成统一的二维码，由申请人直接扫码获取；二是推送查看链接至申请人手机端方便其随时查看、下载。查询结果均加盖登记部门电子印章，与纸质查询结果具备同等法律效力。该查询结果输出模式，一方面免于纸张、打印耗材的消耗，更加经济环保；另一方面，对于申请查询人而言，可以获取永久的电子查询结果，电子查询结果与纸质具备同等法律效力，且能方便随时调取使用、下载、保存，更符合当下信息化时代工作生活的需要。

六是深化“1+N”标准化试点建设。全面推进不动产登记“1+N”标准化试点建设工作，对我市不动产登记工作进行全流程、全覆盖、全周期的梳理和优化，围绕具体业务和各类服务创新成果，编制统一规范的标准化文件，以标准化助推业务建设。截至当前，已经制作发布74项面向群众标准化办事指引、40项面向内部标准化的工作手册、45项岗位说明以及94项管理和服务规范，另梳理收集了《不动产登记规程》等144项外部标准，初步形成广东珠海不动产登记“1+N”智慧化服务标准体系。

亮点三：精准对标企业需求，进一步优化涉企不动产登记服务

一是完善国有建设用地使用权量化登记。在传统“工程项目有抵押不可预售，预售后不可再抵押”制度下，房企面临“融资与销售互斥”的结构性矛盾。对此，珠海市以国有建设用地使用权可量化办理抵押权登记为切入点，实现商品房项目“按栋预售”“按套抵押”“带押过户”，推动实现“融资不停售、售房不损融”双规并行，助力企业破解在建工程融资难题。同时，在建设项目可部分规划核实和竣工验收的前提下，试行国有建设用地使用权上项目分期确权量化登记，最大限度满足企业建设项目确权办证及后续融资需求。

二是加强“三交即发证”服务。进一步优化“交房即发证”“交地即发证”“交验即发证”（简称“三交即发证”）服务，深化“多测合一”改革，充分运用地籍调查成果，加强部门间数据共享和利用，按照“一件事一次办”标准，优化办事流程，实现建设工程竣工联合验收、土地出让金核实、不动产首次登记合并申办，做到“验登合一”。其中，在优化“交房即发证”方面，进一步优化“交房即发证”业务流程，加强部门间工作衔接与配合，在珠海市《商品房买卖合同（现售）》中新增“交房即发证”的约定，敦促开发企业交房时积极配合小业主办证，推动“交房即发证”在全市范围普及推广。

三是深化“不动产登记+地籍与测绘”。联合测绘部门按照“一件事”标准，按照“六个一”（即：一窗通办、一表联办、一码关联、多测合一、一库汇集、一证通用）的技术路径，重构业务办理流程、压缩办理时限、改变地籍调查和产权登记跨部门分散办理的传统模式，推动实现不动产地籍调查、数据建库和首次登记“一件事一次办”。登记部门与测绘部门通过部门联动信息共享，能够共享的材料一律免提交，在收到测绘结果后登记部门同步进行地籍建库，并在3个工作日内核准登记，实现减环节、减材料、减跑动、减时间、减成本的“五减”便民利企效果。

四是简化预售商品房网签备案服务。为源头解决企业商品房预售相关的商品房预售许可证、售许可信息备案、开通网签授权等步骤需程序串联、流程复杂、多头跑动、耗时长等问题，与住建部门协同联动，对开发企业商品房预售相关步骤进行流程再造和技术赋能，住建部门核发商品房项目预售许可证后，将预售商品房楼盘表信息自动推送至不动产登记部门，不动产登记部门业务系统自动完成预售许可证信息备案，并同步将预售商品房楼盘表信息导入商品房网签备案系统，备案完成后向开发企业发送提示信息，后续即可直接办理新建商品房买卖合同网签备案手续，大幅提升开发企业商品房预售网签备案服务便利度。

五是推行批量登记业务“一表申请”。优化大宗业务的办理流程，商品房项目开发企业可只填一张表格，一次性大批量申请办理商品房转移登记，购房人只需在同一张申请表单分别完成受让方签名即可，无需重复填写申请表，实现从“逐套申签”到“批量一表”的革命性简化，大幅减轻企业商品房销售办证材料负担，提高企业交房办证工作效率。

亮点四：拓展、延伸服务，满足更多场景服务需求

一是支持不动产权变更/更正登记+抵押权登记“一站式”办理。对于设有抵押登记的不动产，因权利人姓名（名称）、证件号码、不动产坐落、面积等发生变更或需要更正的，不动产权利人可直接在银行不动产登记便民服务点“一站式”申请不动产权变更/更正登记和抵押权变更/更正登记，改变带押不动产需要分别办理不动产权变更/更正登记和抵押权变更登记的做法，实现关联业务一个窗口、一次申办办理。

二是拓展不动产预告登记的应用场景。根据企业、个人不同场景下预告登记办理需求，全面开展存量土地转移预告登记、存量房转移预告登记、抵押权预告登记等多种预告登记业务，其核心意义在于保障未来物权的实现、防范交易风险、维护市场秩序。另外，将预告登记约定条款新增至《珠海市存量房买卖合同》网签及示范文本中，有效满足各类申请主体办理存量房转移预告登记的需要，积极推广“网签即预告”服务模式在一手房、二手房交易中的应用，增强交易安全感和可预期性，防止“一房多卖”。

三是优化商品住房以旧换新登记服务。持续优化以旧换新新房办证和旧房收储办证业务流程，从办理房产解押、税费缴纳、产权过户到水电煤过户等业务无缝衔接、一步到位，支持以旧换新相关的房产解押、税费缴纳、产权过户、水电气过户等业务全程网办“一站式”办理。

四是规范购买商品房“一件事”。针对过去群众办理一手房登记手续“流程繁琐、多头跑动、费时费力的”痛点，着力进行业务流程升级再造，统一“购买一手房一件事”“购买预售商品房一件事”的事项名称、申请材料、受理条件、办理流程，优化申请表单、申报方式、审核程序、发证方式，编制规范的业务办理指引。加强与签约银行机构联动，实现“购买一手房一件事”涉及的办理商品房转移登记与抵押权首次登记的无缝衔接。

五是加强登记信息共享支撑服务。与人力资源社会保障部门、各区（功能区）政府（管委会）加强部门协同，深化不动产登记信息共享，为全市人才住房申请信息核查及监督实施提供便捷可靠的信息支持，助力简化人才住房申请业务流程，落实人才安居政策，构建高效透明的住房保障体系。与住建部门加强登记信息共享利用，为商品住房以旧换新专项补贴申领和补贴资金监管提供便捷可靠的信息支撑服务，助力解决“卖旧难，换新慢”痛点，激活改善住房需求，促进新房与二手房市场联动，满足居民换房安居愿望，推动构建房地产发展新模式。

六是普及港澳居民自助查询打证服务。升级全市不动产自助查询打证机服务功能，港澳居民使用港澳居民来往内地通行证，即可通过不动产登记自助服务一体机在线完成人脸识别和身份证验，精准查询名下不动产登记信息、自助打印房产证明、领取不动产权证书（证明），在功能运行成熟稳定的基础上，在全市全面普及港澳居民自助查询打证服务，让港澳居民在珠海置业发展享受更多不动产登记服务便利。

七是推出不动产登记“视频办”。“视频办”是依托数字化技术推出的创新服务模式，通过远程视频交互实现不动产登记业务的“零跑动”。企业、群众线上申请不动产登记存在困难的，可预约“视频办”服务，由工作人员线上通过视频对话提供实时专属申办指导、咨询问答、帮助录入申办信息等专属服务，确保各类申请主体都能够通过网络渠道顺利完成不动产登记网上申办。该服务打破以往常规业务方式，让不动产登记便民服务“触屏可及”，构建全新的登记业务互动和申办模式。

八是推广“不动产登记+镇街”。围绕城市更新等项目需求，吸取在凤山街道服务中心设置“不动产登记便民服务窗口”的成功经验，按照“只跑一个窗、交一套材料、最多跑一次”的标准，继续拓展“不动产登记+镇街”合作范围。让更多企业、群众享受到“家门口”就近办理产权注销、回迁房办证业务等不动产登记服务，真正实现不动产登记业务就近办、不见面办理。同时积极探索在具备条件的区域将“不动产登记+镇街”的服务范围拓展至更多高频登记业务。